Dando Lances em Propriedades de Leilão de Hudson e Marshall: Leilões de Casa

Hudson&Marshall tem leiloado mais de 8.000 execuções hipotecárias em uma base nacional, durante um período de dois anos. Eles são qualificados para conduzir regular e leilões de hipoteca em cada estado do país e têm feito isso na maioria deles. Sua lista de clientes é bastante impressionante, que inclui o Bank of America, Bank of New York, Chase Bank, Freddie Mac, Wells Fargo Bank, CitiFinancial e tantos mais. Uma vez que eles são os leiloeiros mais importantes, abaixo temos detalhadas as etapas de licitação e de compra em um leilão da Hudson & Marshall.

Eu sugiro fortemente que você contrate um agente que é um especialista no processo de leilão antes de começar. Os bancos pagam comissões ao agente e isso literalmente não te custa nada, mas pode poupar milhares. Bem como ajudá-lo a pesquisar as propriedades, o agente pode ajudar a determinar um máximo de oferta de preços para cada propriedade que você está interessado e se certificar que você não pego no frenesi do comprador!

Aqui está como dar lances num leilão de imóveis da Hudson e Marshall:

  • Formas de dar lance nas propriedades:
    • Formulário de Pre-venda/Revenda - antes do leilão . Este formulário geralmente terá uma data limite, vários dias antes do leilão.
    • Formulário de licitação selado - pode ter um prazo.
    • Formulário de licitação de Ausente - deverá ser apresentado até 1:00 PM CST no dia útil antes do leilão programado.
    • Participar do leilão dar o lance - comparecer pessoalmente ao leilão e registar-se como um licitante.
      A maioria dessas propriedades foi listada anteriormente em sistemas locais MLS. Note que uma vez que as propriedades estão em leilões, não se pode colocar uma oferta sobre a propriedade por meio dos agentes bancários ou anúncio. Se as propriedades não são vendidas no Leilão, a Hudson & Marshall aceitará lances posteriores sobre o imóvel por cerca de 15 a 30 dias após o leilão antes que as propriedades sejam devolvidas ao agente anunciante.
  • Antes dos leilões de propriedades, você deve visualizar o imóvel. Normalmente existem duas exibições antes do leilão. É responsabilidade do agente anunciante ter as exibições ao público. Eu tenho, entretanto, descoberto no passado que nem todas as casas são mantidas abertas. Em mercados com muitas execuções hipotecárias, não há agentes suficientes trabalhando com o agente anunciante para ser capaz de manter as casas abertas. O agente do comprador deve ser capaz de obter acesso a todas as propriedades antes e depois da exibição se for esse o caso.
  • Depois de encontrar a casa que você quer oferecer, você deve inspecionar a casa. Essas propriedades são como / onde estão. Se você não está pagando em dinheiro e você está financiando a casa, você deve se lembrar que o credor não pode financiar, com base na condição da casa. Hudson e Marshall está aceitando apenas dinheiro e empréstimos convencionais. FHA e VA não serão aceitos.
  • Ao escolher a mais de uma casa, as casas são colocadas no bloco de leilão, de acordo com o folheto. Se você escolher duas ou mais casas, a casa que você realmente quer pode ser uma das últimas listadas no catálogo. Saiba que se você der lances em mais de uma casa, e mais de uma proposta for aceita, você é obrigado a comprar todas as casas em que as propostas foram aceitas.
  • Seu agente imobiliário deverá:
    • Certificar-se que as comparações das propriedades são feitas, e que você como o comprador está fazendo um bom negócio.
    • Certifique-se que a propriedade não tem um limite de aluguel se você for investir na propriedade para alugar mais tarde. Demora cerca de 5 dias úteis para obter essa informação, já que o agente terá que passar pela Associação de Proprietários de Casa. Isto é especialmente importante em Condomínio / Moradias.
    • Certifique-se de que você obtenha um relatório preliminar, ou relatório de propriedade sobre o imóvel. Você precisa ter certeza de que a propriedade não está em nenhum litígio.
    • Discuta seu preço de oferta - você terá um preço de oferta inicial e um preço de oferta máximo. É muito importante que você não dê um lance muito alto. Nunca ofereça mais de 5% inferior ao valor de cotação. (A cotação pode mudar 2 a 3 dias antes do leilão - o preço normalmente cai) Qualquer propriedade que o agente sabe que você está interessado precisa ser pesquisada no dia anterior ao leilão.
  • Preparando-se para o Leilão:
    • Encontre a propriedade.
    • Veja a propriedade.
    • A pré-aprovação de credor (não uma carta de pré-qualificação), empréstimo convencional ou a prova de dinheiro.
    Peça ao agente para fazer a sua diligência.
    • Defina um lance inicial e um lance máximo.
    • Há um prêmio de 5% do comprador que terá de ser adicionado ao preço da oferta .
      Exemplo: Seu lance aceito é de R $ 200.000 + prêmio do comprador $ 10.000 = preço total de 210.000 dólares. Este valor pode ser financiado, dependendo credor.
    • Existe um cheque Depósito de 5% (NÃO deve ser confundido com o prêmio do comprador) $ 2.500,00, o restante da EMD em cheque pessoal.
      Exemplo: preço de compra total de 210.000 dólares. cheque de R $ 2.500,00 + $ 8.000,00 cheque pessoal = $ 10.500,00 EMD total.
  • Registrando-se no leilão:
    • Você precisa se registrar uma hora antes do Leilão. Você vai precisar de identificação adequada, número de segurança social e um cheque de R $ 2.500,00 feito para si mesmo. Você vai mostrar o cheque, mas você só vai usar o cheque se você tiver uma proposta aceita. O cheque não é descontado para a casa de leilões até que você esteja na sala de contrato com uma grande oferta aceite. Este dinheiro será utilizado para a parte de seu Depósito. O restante da EMD pode ser na forma de um cheque pessoal. Se você está comprando com uma empresa, você também terá que fornecer um número de identificação Federal.
    • Ao se cadastrar, você marca a caixa: "Eu tenho um agente", e lhes dá o cartão  do seu agente de negócios. Se o cartão foi extraviado, lhes dê o nome do seu agente e avise o agente. Você vai precisar do seu agente, ao entrar na sala de contrato.
    • Você receberá um número de registro de licitante, este número identifica você como um comprador elegível.
  • No leilão:
    • Encontre um lugar. Os assentos são livres
    • Haverá assistentes do leiloeiro em diversos setores da sala. Eles são chamados de pessoas do anel. Seu agente deve deixá-los saber em quais as propriedades você está dando lances.
    • Quando sua propriedade está no bloco de leilão, você vai começar a dar os lances. Há uma cláusula, em letras pequenas na brochura que afirma que a casa de leilões e os vendedores podem dar lances contra você. Esta é uma cláusula muito comum em todos os leilões.
    • Uma vez que sua proposta foi aceite, uma pessoa vai se aproximar de você para o seu cartão licitante. Eles terão que assinar um cartão com o lance mais alto. Você será informado quando deve ir para a sala do contrato. (Não vá para a sala do contrato sem o seu agente).
  • O processo na sala do contrato:
    • Você será perguntado se você já viu / inspecionou a propriedade. A resposta deve ser sim.
    • Um funcionário do leilão e seu agente imobiliário analisarão os seguintes:
      • Contrato de Compra e Venda
      • Anexo B (Prestação de Danos liquidada)
      • Anexo C (Adendo Divulgação Imobiliária e Liberação)
      • Anexo D (Adendo ao Contrato de Venda)
      • Formulário de direitos devidos assinado
      • Renúncia de revelação de propriedade imobiliária de vendedores (SRPD)
    • Uma vez que todos os documentos são verificados, você vai apresentar os Cheques de Depósitos.
    • Você terá 30 dias após o contrato firmado para fechar. Se você não fechar neste período de tempo, você terá que pagar uma diária para cada dia após a sua data original até fechar, ou você pode perder o dinheiro do depósito.
  • Depois da sala do contrato:
    • Contrato firmado significa que o vendedor (o banco) assinou o contrato de compra.
    • A custódia é aberta. (Cheques de Depósito são descontados agora.)
    • A pesquisa do registro começa.
    • Se houver uma Associação de Proprietários de Casa, você terá de comprar um pacote de revenda. Seu agente irá notificá-lo do custo e pedir o pacote de revenda. Esta taxa deverá ser paga antes do pedido e os preços irão variar.
  • Coisas que podem atrasar o fechamento: taxas HOA, penhoras e outras complicações potenciais podem segurar a data de encerramento, após os leilões de casa. Isso é comum. Neste caso, os vendedores serão obrigados a saldar todas as demandas (gravames). Uma vez que esses itens estiverem satisfeitos, o imóvel terá um Regirtro Livre e Transparente e você pode fechar a custódia.